修繕設計業務
修繕設計業務
大規模修繕工事の大きな目的は、限られた予算の中で、建物を適切に維持保全し、耐久性を高めることです。外装材等は、経年により全体的に劣化し、機能が低下します。建物それぞれ特有の特殊な劣化、故障が生じる部位もあります。
設計業務の際に、各種記録（調査記録、工事記録等）を確認の上、各部位や部材の全体的・部分的な事象・劣化・故障について、修繕方法の検討を行い、次回修繕も見据え、実施する項目、傷みやすい部位でグレードを上げ施工する項目、見送る項目等を決定します。
また、総合的な判断は当然ですが、特殊な劣化・故障の把握を正確に行い、過剰な仕様を避け、半端な仕様を組まないことが、長期的な視点において、費用対効果を含めた建物の維持保全につながると考えます。最終的に、これらの検討及び資金的な面からの施工範囲、仕様を決定し、見積書、仕様書、修繕図面を作成します。
計画における管理組合の合意形成もプロジェクトの重要なポイントとなりますので、合意形成サポートも併せ、尽力していきます。
修繕設計検討例
修繕設計
建築修繕実施設計内容
今後約10～12年間の耐用年数の延命を図ることを目標に修繕設計を行います。
修繕工事仕様書作成
工事毎に施工工事範囲、使用材料、工事工法の仕様書作成
修繕設計図面作成
部位の詳細納まり、施工範囲、仕様を明記し、納まりの改善が必要な箇所について、提案・検討し、詳細図を作成
修繕工事概算見積書作成
各部位別の数量拾い出し、工事項目設定、設計単価・金額を設定、工事の優先度を設定し、工事範囲についての検討
施工会社選定補助業務
理事会が、工事業者を選定するためのサポートをさせていただきます。施工会社の選定にあたっては、管理組合の予算にあった施工会社であることが前提となり、優良施工会社、現場体制の整えられる施工会社であることが望ましいです。
優良施工会社とは、健全経営・改修実績・総合技術力・アフター対応力等の整った施工会社を指します。
また、優良な施工会社を選定できても、実際に工事を行う現場の体制が整えられなければ意味がありません。現場体制の主役でもある現場代理人（監督）、技術スタッフ、後方支援部隊等の体制が整備されないことには、せっかく優良施工会社を選定できても、修繕工事には反映されません。
これらの能力が浮かび上がる様、施工会社選定の為の比較表等を中心し、資料を作成させて頂き、この選定の一番のポイントとなるヒアリング（面談）を行います。
施工者ヒアリング状況
工事監理
工事監理
大規模修繕工事は、管理組合（発注者）、施工会社（請負者）、監理者の三者が一体となり、完成に向かうプロジェクトであると考えます。定期的な会議等により、監理者及び施工者からの「報告・連絡・協議」を確立し、現状の把握、要求・要望の検討、是正方法の検討等の協議を行い、よりよい工事の完成を目指すことが不可欠です。
工事管理業務例(1工区サンプル)
工事監理業務仕様
工事監理業務仕様例
- 技術的管理
- 工事費監理
- 発注者に対する監理報告
- 仕様書、設計図書の勉強会開催
- 週間定例会議への出席（週1回）
- 居住者対応、広報・アドバイス
- 総合定例会議への出席
- 居住者対応、広報・アドバイス
- 総合定例会議への出席
- 監理者の承認事項（組合承認事項含む）
- 引渡し書類
- 監理者の検査
- 監理体について
マーキング確認
総合定例会議
組合検査状況
材料搬入検査
週定例会議
居住者対応確認
業者選定サポート（契約協力）
業者選定の重要性
大規模修繕において、出来るだけコストをかけず、修繕費を有効に活用するには、「良い品質の工事を出来るだけ安い費用で実施する」ことが重要です。
選定した業者に間違いはなかったか、工事はしっかりやってくれるか、安全面は大丈夫か、アフター対応は大丈夫か等の心配をしないで済むように、貴管理組合が施工業者を選定する際のサポートをします。
健全経営の会社
長期の保証書も、施工業者が倒産してはただの紙切れです。見積金額の安さだけで業者を決めるのは考えものです。結論を出す前に経営実態を調査しましょう。
改修実績の多い会社
マンションの大規模修繕工事は新築工事とは異なり、人の生活する場での工事です。居住者の安全、防犯、プライバシー保護、生活リズムの確保といった居住者の生活を考慮しなくてはならない工事です。この対応は数多くの改修工事の経験から得られるものです。
総合技術力のある会社
マンション大規模改修工事は、単に外壁の化粧直しという訳ではありません。マンションの耐用年数を延ばし、財産価値を維持し、住みやすい機能性を求めるトータル・リニューアル工事です。工事会社の総合技術力が要求されます。
アフター対応のできる会社
完璧なマンション大規模改修工事はありません。工事期間中、対応できなかった部位はアフター対応となりますので、アフターケアの体制が整っていることは重要なポイントになります。
業者選定サポート業務の流れ
工事監理
設計工事監理業務の流れ
業務内容
1）居住者への対応および管理体制のチェック
- 改修工事は、いうまでもなく居住者の皆様がお住まいになっている状態のまま行われます。工事施工に際して、バルコニー廻りの工事等で居住者の生活への影響が少なくなるように配慮して工事を進め、できるだけ居住者の方々の生活を優先するようにします。また、事前に施工者に分かりやすい工程表を掲示させて、居住者の皆様がいつ、どの場所で、どのような工事が行われているのか認識できるようにします。
- 施工時期に応じて必要となる安全面での配慮と対策や、常時の防犯管理を怠らないように施工者に指示する等、安全管理、防犯管理の徹底に努めます。
- 工事を円滑に進めるには、居住者の皆様の工事についてのご理解とご協力が不可欠です。施工者に対して、工事説明会の資料の内容や、皆様への工事についてのお知らせ・連絡、皆様からの申し出やご指摘等についての対応等を指導します。
2）設計仕様に基づく工事施工の技術的チェック
- 施工者および職方に建物の調査時に把握した建物劣化状況をプロジェクターで説明して建物の現状を認識させるとともに、改修仕様の施工手順を説明して、設計意図を正確に伝え、仕様書や修繕詳細図に基づいた設計監理を行います。また、改修仕様は指示書の形で作業員詰所に掲示させることで一層の徹底を図ります。
- 工事施工に際しては、性能、工法、工期、安全等について、施工者と入念な打ち合わせを行います。具体的には、毎週1度の定例会議を主催し、その中で施工者からその週の報告と次週の予定を聴取し、発生あるいは予想される各種の問題についてその解決策を指示します。また、月に1回、工事の進捗を含めたまとめの会を開催すると共に、その結果を組合員の皆様にご報告いたします。
- 施工に伴い、故障箇所の実状と施工内容の記録のために、故障箇所分布図や施工写真等の施工図書の作成を施工者に指示し、内容をチェックいたします。竣工後、施工者からこれらの図書をとりまとめて、提出させます。
- 使用材料および施工状態を検査し、高品位で均質な施工性能を実現できるよう監理します。 高品位で均質な施工性能は適切な施工手順の遵守と適量の材料使用によって得られます。また、細かい工区割りを設けて集中した監理を行い、各工事の必要な時期に必要とする検査を行い、施工者に対し、不具合な箇所について具体的に特定し、かつ監理者が要求する性能を保持するよう求め、監理者が直接に確認して施工品質の確保を確実にします。
- 工事監理報告書の作成。工事竣工後、工事監理の内容をまとめて工事監理報告書として提出させて頂きます。
工事費用の監理
- あくまでお客様の立場に立って施工者の指導を行います。故障数量の確認および増減査定を行って、当初の工事予算との調整を行い追加工事費の発生をできるだけ抑えます。
- 工事費の実数精算の必要が発生したときは、お客様の事前のご了解を頂けるよう、工事途中の時期に竣工時の精算想定額をご報告の上ご相談させて頂きます。
- お客様のご希望による追加工事がある場合は、その工事費を含めて、監理者が施工者と協議し、同時にお客様にご報告申し上げます。
上記（1）～（3）が、工事監理の主たる業務ですが、現場の状況に応じて必要となる業務を行います。また、アフターケアーとして竣工後１年目の点検の際の立合いおよび施工業者に対する指導を行います。
