建物調査診断のメリット
調査診断のメリット
1）経済的な修繕工事ができる。
科学的な調査と評価方法により、故障の原因を究明することによって、初めて自分のマンションの状況に応じたオリジナルな修繕仕様や修繕工事着手の 優先順序を決定することができ効率的かつ経済的な修繕工事が可能となります。
2）過剰な品質性能仕様や低品質（手抜き）の改修工事がありません。
一般に施工工事業やメーカーによる調査診断は無料サービスで行われていますが、科学的で正確な調査診断は投資金額に対して経済効率の高い修繕工事 ができるため、結果的に、調査診断に費用がかかっても、割安となります。むろん、過剰な品質性能や低品質工事も発生しません。
3）中・長期修繕計画作成の資料となる。
科学的調査により、建物の劣化度が明らかになれば、その時点での修繕工事に役立つだけでなく、中・長期修繕計画の作成も容易となり、計画の密度も高まります。
4）故障個所の早期発見ができる。
民法717条により建物所有者や仕様車に課せられている損害賠償責任を生ずる建物災害の予防や隠れた瑕疵（欠陥）の早期発見ができます。 外壁などのモルタルやタイルの落下により損害が生じたときは、管理組合に損害賠償責任が課せられます。調査診断をすることによって、欠陥の早期発見と事故の予防ができます。
5）公平な入札（見積もり合わせ）や業者選定ができる。
中立的で専門的な調査に基づき得られた資料は、適切な修繕工事仕様や正確な数量内訳書の作成に役立ち、その結果、公平で経済的な入札や業者選定ができます。
大規模修繕工事の流れ
調査診断の流れ
調査診断の流れ
故障の起こりやすい部分
目視調査
目視調査
建物は一律に傷むものではなく、下の画像の○印の部位のように太陽熱や雨水の影響を受けやすい部位、雨垂れが最後まで残る部位、
建物の挙動の影響を受ける部位等条件の厳しい部位、新築時施工のし難い部位から傷みはじめます。
目視観察、触診、簡単な調査機器（テストハンマー、双眼鏡、カメラ等）を用いて、外壁、屋上・ルーフバルコニー防水、バルコニー、
開放廊下、外部階段廻り、鉄部等について各種故障の発生箇所・数量を調査します。その結果をもとに、各部位における故障種別の集計を行うと共に、
その原因を推定し、補修方法の検討及びその工事費算出のための資料を作成します。
バルコニー立入調査
アンケート結果に基づき、室内漏水等不具合の生じている住戸を中心に、お部屋内やバルコニー内の立入調査を行い、 目視・触診・打診・写真撮影等を行い、外部目視のみでは確認できない故障の確認や、各部位の納まりの確認を行います。
バルコニー立入調査状況
簡易吊足場調査状況
各試験調査
既存外装材の付着に関する調査
付着力試験機により既存外装材（タイル・塗装）の付着力を測定し、付着強度、破断状況及び種別等の把握のための調査を行い、 この結果を基に修繕工事の際の工法検討をするための資料を作成します。
付着力調査状況
外装材破断状況
コンクリート中性化深さ等の調査
小径コア又ははつりを併用し、コンクリートの中性化深さ・鉄筋の被り厚さ・鉄筋の錆等の調査を行い、 躯体の中性化防止対策の必要性を判断するための資料を作成します。
鉄筋確認状況
中性化深さ調査
既存シーリング材調査（種別判定及び劣化調査）
サッシ廻り及び外壁目地のシーリング材の付着状況や目地の形状測定及び既存シーリング材の種別判定、 劣化度判定等を行い、打替えの必要な範囲の特定や修繕仕様検討のための資料を作成します。
シーリング材切取状況
シーリング材物性試験
設備調査
給排水目視調査
共用部給排水設備の配管、設備機器等について、外観目視調査及び触診を実施し劣化状況等を確認し、記録及び写真撮影を行う。 また、配管ルート、管材、機材搬入や付帯工事を把握する。
MB内調査
加圧ポンプ
電気設備目視調査
共用部電気設備について、図面確認、外観目視調査を実施し劣化状況等を確認し、記録及び写真撮影を行う。 また、必要に応じ、共聴設備等の専有部に関わる電気設備についても確認を行う。
配電盤調査状況
外灯盤内部点検状況
管内内視鏡調査
共用竪管、専有部給水管、専有部排水管及び共用竪管について、内視鏡を用いて、管内の状況を確認します。
内視鏡調査状況
給水管内状況
汚水管内状況
雑排水管内状況
給水管抜管サンプル
排水管肉厚測定
X線測定状況
X線フィルム
設備調査診断
マンションにおける給排水設備の大規模な修繕、改修等の工事は、概ね経年20年～30年で行われることが多い。
その計画に先立ち、建築設備調査診断を行う際、その旨として大きく二つに分けられる。一つは、長期修繕計画立案のデータ収集（劣化状況の把握と予測対応年数）
の為に行われることと、もう一つは、目前に迫った修繕や改修等の工事の計画（劣化状況に応じ た工事範囲の考察や仕様等の決定）の為に行われることです。
一方、電気設備の診断は、目視調査・電気設備竣工図面・定期点検報告書・修繕経歴記録書によって行われます。
報告書では、どの様な電気設備があるか、現況はどの様な状態であるか、改修修繕された部分はどの様な状態であるかを明らかにします。
中長期修繕計画では、部位別に何年後にどの様な修繕または更新を行うかを計画します。ここで重要なのは耐用寿命（更新周期）が何年であるかであります。耐用寿命は一律ではなく、
その設置環境・使用条件・メンテナンスの良し悪しなどで大きく変ります。この様なことを判断するには、機器材料の知識は勿論で、施工の知識・設計の能力等が必要になります。
マンション給排水設備
1次調査診断
外観目視調査
【 概要 】：配管、継手、機器等の外表面の腐食状態及び運転状態を目視観察し評価する。
【 特長 】：簡易診断ではあるが、経年状態や仕様等を幅広く考察する事か出来る。
「揚水ポンプ」著しい劣化状態である。
運転・劣化状態の確認
「貯水槽（高置水槽）」
「貯水槽底部」
発錆・劣化状態の確認
「PS内配管」 漏水が確認される。
漏水・劣化状態の確認
「ピット内配管」 著しい発錆が確認される。
漏水・劣化状態の確認
「屋外排水桝」 滞留が確認される。
排水機能状態の確認
アンケート調査
【 概要 】：居住者に対し、アンケート表を配布、回収し、各室内における状態や意見をデータ収集する。
【 特長 】：給水での赤水や、排水での詰り等、生活レベルの劣化状態を把握する事が出来る。
「アンケート調査表」「アンケート集計表」
問診調査（ヒアリング）
【 概要 】：居住者とのヒアリングで、現状態の把握や修繕履歴等を確認する。
【 特長 】：意見交換において、修繕計画の素案となる事が多い。
2・3次調査診断 「非破壊計測調査」1
内視鏡計測調査
【 概要 】：配管内部に装置の先端部（内視鏡）を挿入して、直管部や継手の内部状態を観察調査する。
【 特長 】：断水を要するが、管内の発錆や閉塞状態を幅広く考察する事が出来る。
「給水用内視鏡機器」 5mm
「調査状況」
洗面器給水口より内視鏡の挿入「管内劣化状況の撮影」
発錆による閉塞状態を確認
「排水用内視鏡機器」 11mm
「調査状況」
洗面器給水口より内視鏡の挿入「管内劣化状況の撮影」
管内の発錆状況を確認
TVカメラ撮影調査
【 概要 】：大口径配管内にカメラを挿入し、内面状況を調査撮影する
【 特長 】：屋外排水施設の調査の主で、排水流や劣化状況等をTV撮影し確認する事が出来る。
「屋外埋設排水管の調査」
「管内劣化状況の撮影」：1
「管内劣化状況の撮影」：2
「屋内排水竪管の調査」
「管内劣化状況の撮影」：3
「管内劣化状況の撮影」：4
2・3次調査診断 「非破壊計測調査」2
超音波厚さ計測調査
【 概要 】：小型超音波肉厚測定機を配管外部に装着し、管の減肉を測定する。
【 特長 】：断水は不要であるが、測定箇所が限定される事や配管保温の撤去及び復旧を要する。
「測定機器」
比較的、太管や埋設管等の調査時に用いられる。
X線装置計測調査
【 概要 】：X線を透過し、管内面の減肉状況を確認する。
【 特長 】：超音波厚さ計測調査が実施出来ない場所や、不断水を要する場合に採用する事が多い。
「コントローラ」
「X線発生器」
「PS内給水管の調査」
「配管分岐部撮影」
「同左 接写撮影」
計測調査
「水圧測定、水質分析、勾配測定、風温風速騒音測定、絶縁測定、照度測定 等」
【 概要 】：各種計器類による測定を実施し、適正であるかを確認する。
【 特長 】：測定された数値により、目に観えない機能の劣化状態が確認できる。
「水圧計による給水圧測定」
「風速計による換気能力の測定」
「ポンプ電源の絶縁測定」
2・3次調査診断「破壊計測調査」
配管サンプリング調査
【 概要 】：必要な箇所を配管切断してサンプルを採取し、管内面の状態を調査測定する。
【 特長 】：サンプルを実際に直視する事が出来るので、診断依頼者が最も確実に劣化状況を理解しやすい。
「PS内給水管の調査」
「分岐部管の半割状態」
「同左管の酸洗い状態」
「量水器廻り管の半割状態」
「同左管の酸洗い状態」
調査診断報告書
耐用年数一覧
マンション電気設備
受変電設備
設備概要
電力会社との契約電力が共用部分の電灯用と動力用を合せて60KW以上の場合、受変電設備が必要になります。
鋼板製のキャビネットに収められているキュービクル型とフレームパイプで組みたてる開放型があります。電力会社より高圧6kvで受電し、
変圧器により電灯用に1相3線式200V/100V・動力用に3相3線式200Vに降圧する設備です。消火栓ポンプなど消防設備の非常電源設備となっているものがあります、
これは消防法で非常電源専用受電設備の条件があり、簡単には改造出来ません。
目視調査・更新周期
| 部位 | 診断内容 | 更新周期年数 | メンテナンス周期 |
| 架空引込 | 高圧開閉器（G付・G無・LA付） | 15～30年 | |
| 電柱（腐食・陥没・傾度） | 30～40年 | ||
| 装柱金物（腐食・発錆） | 30～40年 | ||
| 地中引込 | 高圧キャビネット | 40～60年 | |
| PDS・モールドDS・UGS | 15～30年 | ||
| ケーブル | ケーブルの種類（CV・CVT・他） | 30～40年 | |
| ヘッドの状態(傾き・固定・発錆) | 30～40年 | ||
| プルボックス | 状態（水抜き・水漏れ・腐食） | 40～60年 | |
| 断路器 | 変色・変形 | 15～30年 | |
| 主遮断装置 | 油入・真空・ガス・汚損・損傷 | 15～30年 | |
| 変圧器 | 油漏れ・汚損・異音・温度・振動 | 20～40年 | オイル交換10～15年 |
| コンデンサー | 油漏れ・汚損・異音・温度・振動 | 20～40年 | オイル交換10～15年 |
| リアクトル | 油漏れ・汚損・異音・温度・振動 | 20～40年 | オイル交換10～15年 |
| PT・CT | 汚損・異音 | 20～40年 | |
| 避雷器 | 固定・接地 | 20～40年 | |
| 開閉器 | 汚損・ひび割れ | 15～40年 | |
| 計器類 | 計器類及び表示灯の異常 | 20～40年 | |
| 高圧配線 | 母線・碍子・支持・たるみ・破損 | 20～40年 | |
| 低圧配電盤 | 外部点検（発錆・行先・施錠） | 15～30年 | |
| 開閉器(過熱・行先・共バサミ・変色・保護） | 15～30年 | ||
| キュービクル | 扉（ガタツキ・開閉困難・隙間） | 40～60年 | |
| 基礎(ボルトの固定・隙間) | 40～60年 | ||
| 点検窓(ガラスの破損・計器の判読) | 40～60年 | ||
| 本体(発錆・隙間・施錠) | 40～60年 | ||
| 換気扇(換気状態・スイッチ・異音) | 15～30年 |
幹線動力設備
設備概要
小規模なマンション（50KW未満）では低圧でそのまま引込まれます。50KW以上になると電力会社の借室電気室が必要になります。
15年前頃から地上用変圧器（パットマント）開発され電灯250KVA・動力50KVAまでのマンションは借室電気室が必要なくなりました。
引込開閉器盤から各住戸への幹線は各住戸のシャフト立ち上げる文岐型と各階で横引込配線する横接続型幹線があります。各住戸で使用出来る電気容量は次の表の様に変遷しています。
目視調査・更新周期
| 部位 | 診断内容 | 更新周期年数 | メンテナンス周期 |
| 盤類 | 引込開閉器盤 | 25～35年 | |
| 動力制御盤 | 25～35年 | 部品交換 | |
| 警報盤 | 25～35年 | ||
| 共用電灯分電盤 | 25～35年 | ||
| 電路 | ケーブルの種類（CV・CVT・他） | 30～40年 | |
| 配管（発錆・破損） | 40～60年 | ||
| 支持材（発錆・破損） | 40～60年 | ||
| ボックス（発錆・破損） | 40～60年 | ||
| ダクト（発錆・破損） | 40～60年 | ||
| ケーブルラック（発錆・破損） | 40～60年 | ||
| ハンドホール（冠水・破損） | 40～60年 | ||
| シャフト | 防火区画貫通処理 | 40～60年 | |
| ガスと電気共用シャフト（換気口） | - |
電灯コンセント設備
設備概要
共用部の照明は、エントランスホール・内廊下・開放廊下・内階段・外階段などに分けられます。
開放廊下・外階段にある照明器具は一般型の照明器具（逆富士型など）ではでは10年ぐらいで発錆します。
最近のマンションではガラスグローブ付防水型の器具が使われる事が多くなっています。
外灯（ポールライト・ポーチライト）も器具の良し悪しで、その耐用寿命は大きく違ってきます。
非常照明（建築基準法）・非難口誘導灯（消防法）はバッテリー内臓型が一般的で定期点検検査が義務づけられています。
廊下・ホール等にあるコンセントは床清掃時に水がかかり絶縁が悪くなっているものが時々あります。（定期点検報告書による）
目視調査・更新周期
| 部位 | 診断内容 | 更新周期年数 | メンテナンス周期 |
| 共用照明器具 | 開放廊下（ちらつき・汚れ・発錆） | 8～25年 | |
| 内廊下（ちらつき・汚れ・発錆） | 15～30年 | ||
| エントランスホール | 15～30年 | ||
| 屋内階段 | 15～30年 | ||
| 屋外階段 | 8～25年 | ||
| 外灯 | ポーチライト（結露・発錆・破損） | 8～25年 | |
| ポールライト（汚れ・発錆・破損） | 8～25年 | 塗装6～8年 | |
| コンセント | 破損 | 20～40年 | |
| 非常照明 | 非常照明（ﾊﾞｯﾃﾘｰﾃｯｸ・発錆・破損） | 8～25年 | バッテリー更新 5～10年 |
| 誘導灯（ﾊﾞｯﾃﾘｰﾃｯｸ・発錆・破損） | 8～25年 | バッテリー更新 5～10年 |
電話設備
設備概要
電電公社が民営化するまでは、電話機及び配線を一般会社が施工することは出来ませんでした。よって端子盤を設け、
空配管を施工するのが当時のマンション側の工事でした。よって電話機及び配線は電電公社から借用していた訳です。
現在はマンション側で設備すれば電話会社に借用料を払う必要がありません。
引き込み配管は予備配管が必ずあり、これを使って光ケーブルを引込でいるマンションがあります。各住戸内まで光ケーブルを配線するのは非常に困難であり、
ほとんどマンションでは主端子盤でメタルに変換しています。インターネットは、ADSLで、それほど問題になっていません。
目視調査・更新周期
| 部位 | 診断内容 | 更新周期年数 | メンテナンス周期 |
| 端子盤 | MDF（回線数 P・発錆・破損） | 30～50年 | |
| IDF（発錆・破損） | 30～50年 | ||
| 配線 | 配管（発錆・破損） | 30～50年 | |
| ケーブル（整線） | 30～40年 |
テレビ共聴設備
設備概要
屋上にアンテナを設け、増幅器・分配器、機器類により各住戸のテレビ端子にテレビ電波を伝送する設備です。
テレビ放送の変遷に伴いテレビ共聴設備もこれに対応し変遷しています。BS放送・ハイビジョン放送に対応するためにテレビ共聴設備機器及びケーブルの性能アップがはかられたのです。
2004年12月に地上デジタル放送が開始されました。2011年にはアナログ放送は停波し、全てのテレビ放送はデジタル放送になります。ITの主流はテレビになるかもしれません。
目視調査・更新周期
| 部位 | 診断内容 | 更新周期年数 | メンテナンス周期 |
| アンテナ | VHFアンテナ（素子破損・マスト発錆） | 15～30年 | |
| UHFアンテナ（素子破損・マスト発錆） | 15～30年 | ||
| BSアンテナ（汚れ・マスト発錆） | 15～30年 | ||
| 機器 | ブースター（機能・劣化） | 8～20年 | |
| 分岐器・分配器（機能・劣化） | 8～25年 | ||
| 分配器函 | 発錆・破損 | 30～50年 | |
| 配線 | 配管（発錆・破損） | 30～50年 | |
| ケーブル（5C-2V・5C-FB・S-5C-FB） | 15～30年 | ||
| 方式（直列送り・直列戸別・戸別双方向） | - |
セキュリティーインターホン設備
設備概要
インターホンはドアーホンから始まり、熱感知器と非常用押しボタンによる警報と機能が増してきています。そして現在はモニターテレビ付、 自動火災報知機能を持ったセキュリティーインターホンとなっています。あまりにも早い進歩は、 耐用寿命による更新を非常に難しくしています。同じ製品が廃止になったり、機能が増した分配線が不足したりで、更新費用が大変高額になってしまいます。
目視調査・更新周期
| 部位 | 診断内容 | 更新周期年数 | メンテナンス周期 |
| 集合インターホン | 集合玄関（機能・破損・腐食） | 15～30年 | |
| 管理室親機（機能・破損・腐食） | 15～30年 | ||
| 非常開錠スイッチ | 5～30年 | ||
| 制御装置 | 5～30年 | ||
| 配線 | 5～30年 |
自動火災報知設備
設備概要
延床面積500m²のマンションには消防法で自動火災報知設備が必要になります。管理人室に受信機を設け、各住戸・屋内階段・
10m以上の屋内廊下に感知器を設置します。発報時には消火栓ポンプを自動起動させます。
共同住宅の特例基準があります。これは「一定の要件を満たすものについては、令32条を適用し、特例を認める」と言うものです。マンションの診断には、この特例基準の変遷を知る必要があります。
- 昭和50年 5月 1日 ： 49号通知
- 昭和61年12月 5日 ： 170号通知
- 平成 7年10月 5日 ： 220号通知
目視調査・更新周期
| 部 位 | 診断内容 | 更新周期年数 | メンテナンス周期 |
| 受信機（複合盤） | 定期点検報告書 | 15～30年 | |
| メーカー・型式 | - | ||
| バッテリーチェック | - | ||
| 機器収納函 | 埋込型（発錆） | 30～50年 | |
| 露出型（発錆） | 30～50年 | ||
| 消火栓内臓型 | 30～50年 | ||
| 感知器 | 損傷・破損 | 15～30年 | 点検不良箇所更新 |
| 配線 | 整線・損傷 | 15～30年 |
避雷針設備
設備概要
建築基準法で20m以上の建築物には避雷針設備を設けるようになっています。
昭和30年代の避雷針設備は電気工事会社がガス管を加工してマストとして施工していました。突針と導線の接続が不備で事故が起きたこともあります。
現在は建築確認申請時に「支持管強度計算書」を提出するほど厳しくなっています。
目視調査・更新周期
| 部 位 | 診断内容 | 更新周期年数 | メンテナンス周期 |
| 突針（マスト） | 壁掛・自立（発錆・アンカーボルト） | 15～40年 | マスト塗装4～10年 |
| 導線 | 保護管・支持金具（破損） | 15～40年 | |
| 接続端子盤 | 埋込型・露出型（発錆・破損） | 15～40年 | |
| 試験端子盤 | 埋込型・露出型（発錆・破損） | 15～40年 |
